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Bail commercial : maîtriser les points essentiels

 

La plupart des chefs d'entreprise ne sont pas propriétaires des locaux dans lesquels ils exploitent leur fonds de commerce. La signature d'un contrat de bail est donc nécessaire à l'exercice de leur activité. En tant que locataires, ils sont régulièrement confrontés à des problèmes liés à la mise en œuvre ou au renouvellement du bail commercial. Comment limiter les risques de litiges ? Quels sont les bons réflexes à adopter ? Ce nouveau numéro vous éclaire sur les réponses et les solutions préventives.
 
LE CHIFFRE: 4,1
C'est la durée moyene, en années, d'un bail commercial*.
*7ème édition de l'étude Deloitte "French Lease Events", novembre 2015.
 
LA CITATION: "Nous accompagnons les professionnels dans les résolutions amiables de litiges liés, par exemple, à la répartition des charges entre locataire et bailleur ou à la réalisation de travaux."
Thècle ZANGNA (Juriste expert en information juridique des professionnels)
 
3 QUESTIONS À THÈCLE ZANGNA
 
1 - Quelles sont les nouvelles obligations qui s'appliquent aux baux commerciaux ?
La loi Pinel de juin 2014 et la loi Macron de 2015 ont réformé la réglementation des baux commerciaux pour privilégier une plus grande protection du locataire aux dépens du bailleur, maîtriser les hausses de loyer et faciliter l'implantation de nouveaux commerces.
 
Il y a 4 évolutions à retenir :
 
a - Inventaire des charges, impôts et taxes. Dorénavant, le bail doit obligatoirement contenir un inventaire précis de la répartition des charges, impôts et taxes entre le locataire et le bailleur. Certaines charges ne peuvent plus être répercutées sur le locataire, comme par exemple les travaux importants de mise aux normes imposés par l'administration, travaux qui doivent être pris en charge par le bailleur.
b - Obligation d'établir un état des lieux à l'entrée dans les locaux. Elle permet au locataire d'être davantage protégé quant à l'état du local au moment de l'entrée et de la sortie si des réparations sont exigées par le bailleur.
c - Forme de la délivrance du congé pour résilier le bail. Avant les réformes, le locataire devait obligatoirement faire appel à un huissier pour donner congé. Dorénavant, dans la plupart des cas, il peut le faire par simple lettre recommandée avec accusé de réception.
d - Baux dérogatoires. La durée des baux de courtes durées est passée de deux ans à trois ans. Ainsi, le locataire a désormais plus de temps pour s'assurer de la pérennité de son activité avant de s'engager sur un bail d'une durée de 9 ans.
 
2 - Quels sont les points essentiels à connaitre avant de signer un bail ?
 
Au moment de contracter le bail commercial, le chef d'entreprise doit se montrer vigilant, notamment en vérifiant la clause de déspécialisation de l'activité. Celle-ci lui donne la possibilité de changer d'activité durant la période du bail. Autre point important : il doit vérifier la clause de cession de l'activité qui lui permet de céder son bail commercial sans en rester garant. Enfin, il doit également vérifier la répartition des charges.
 
Le renouvellement du bail est une période charnière pour renégocier certaines clauses comme le loyer. Au bout de 9 ans, le bail est tacitement reconduit. Il est préférable pour le locataire de signer un nouveau bail. Ceci évitera, par exemple, des augmentations de loyers significatives suite au déplafonnement automatique qui pourrait s'appliquer à partir de la 12ème année. A la signature du nouveau bail, il faut être vigilant à ne pas se faire imposer des clauses différentes du bail initial.
A la fin du bail, si le chef d'entreprise souhaite donner congé, il doit, en qualité de locataire, respecter des modalités légales assez complexes. Il a l'obligation de donner congé au moins 6 mois avant la date d'anniversaire du bail en tenant compte des spécificités du contrat. Cette possibilité lui est offerte tous les 3 ans. Il doit également intégrer les mentions obligatoires dans la lettre de résiliation.
 
3 - Quelles solutions sont proposées aux chefs d'entreprise locataires ?
 
En tant qu'experts juridiques, à la pointe des nouvelles réglementations, nous apportons les éclairages nécessaires sur les clauses du contrat, avant la signature, pendant toute la durée du bail et au moment de la résiliation. Nous apportons notre aide aux professionnels dans la résolution amiable de leurs litiges liés, par exemple, à la répartition des charges ou à la réalisation de travaux. Nous intervenons également en phase judicaire pour tous les litiges liés aux baux commerciaux (sous réserve des exclusions contractuelles).
 
SOURCES MMA :
 
La durée d'engagement des baux commerciaux se contracte
www.pierrepapier.fr
 
Bail commercial : changement d'activité d'un local
FranceInfo
 
Renouvellement du bail commercial : comment éviter les litiges 
L'Express, L'entreprise
 
Bail commercial
Les Echos Entrepreneurs

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